De nieuwe regulering van de Spaanse hypotheekmarkt voor makelaar / intermediair is inmiddels van kracht. Samen met onze partner zijn wij druk geweest om aan de nieuwe regulering te voldoen. De banken waarmee contacten zijn hebben aangegeven dat onze partner een van de weinige internationale partijen is die op voorhand de cruciale stappen zet. Vele andere wachten af tot de echte deadline om te voldoen aan de nieuwe wet. De nodige stappen zijn gezet om een vergunning aan te vragen bij de Bank of Spain, zodat officieel hypotheekadvies kan en mag gegeven blijven worden.
Als introducing agent voldoen wij daardoor tijdig aan de nieuwe wetgeving wat voor toekomstige hypotheeknemers een transparante kijk geeft in het hypotheeklandschap. Alleen gereguleerde partijen mogen straks nog hypotheekadvies geven. Espunda beoordeeld de aanvraag en in overleg komt daar een voorlopige indicatie uit of de hypotheek mogelijk is. In de vervolgstappen zal er worden gekeken naar de inkomsten / uitgave van aanvrager om een echte offerte op de wens van u als klant te maken.
Wat betekenen de nieuwe voorschriften voor u als klant?
Een van de vele voordelen voor u is dat u nu zelf kunt kiezen welk taxatiebedrijf het onroerend goed taxeert waar u de hypotheek voor aanvraagt. Zolang het bedrijf is goedgekeurd door de Bank van Spanje, moet de taxatie worden geaccepteerd.
Andere voordelen zijn lagere opstartkosten, lagere boetes voor vervroegde aflossing, controle over eventuele rentestijgingen (de hypotheekrente kan nooit met meer dan 3% worden verhoogd) en een verbod om kredietnemers te dwingen bijkomende producten af te nemen (zoals spaarplannen, pensioenregelingen, verzekeringen, enz.) om in aanmerking te komen voor een hypotheekrente met korting. Dit biedt Espunda weer de gelegenheid om u als klant een passende verzekering met de daarbij behorende juiste dekking te adviseren. Tevens moeten banken nu ook, indien er betalingsachterstanden zijn, minimaal 24 maanden wachten voordat ze een woning terug kunnen nemen.
Een aspect van de nieuwe wet dat mogelijk als een nadeel kan worden beschouwd, is de introductie van een nieuwe afkoelingsperiode. Onder de nieuwe landelijke wet moet u het nieuwe hypotheek aanbiedingsdocument (FEIN) ondertekenen en vervolgens moeten er ten minste 10 dagen verstrijken voordat u de aankoop kunt voltooien. Tevens dient u in deze periode ten overstaan van een notaris middels een test aan te tonen dat u de hypotheekvoorwaarden goed begrijpt.
Een andere belangrijke wijziging betreft de valuta van de inkomsten van potentiële kredietnemers. Onder bepaalde voorwaarden kan een klant eisen dat een hypotheek wordt omgezet van euro naar de valuta van de inkomsten.
Hoe hebben de nieuwe wetten de hypotheekmarkt in het algemeen beïnvloed?
Mark Stucklin van Spanish Property Insight (SPI) schreef onlangs in een artikel dat de extra complexiteit van het afsluiten van een hypotheek sommige buitenlandse kopers kan afschrikken, omdat ze het als teveel moeite kunnen beschouwen. Vooral als ze de notaris moeten bezoeken binnen 10 dagen vóór voltooiing, wat mogelijk kan leiden tot hogere kosten zoals vluchten, hotels, vrije tijd, enz. Overleg met een goede advocaat kan mogelijk een hoop problemen voorkomen.
Kortom, leners krijgen nu veel meer bescherming en worden geconfronteerd met veel lagere opstartkosten. Het bijkomende nadeel is dat het proces complexer is geworden en dat de banken het gevoel hebben afgeknepen te worden. Dit kan mogelijk leiden tot verhogingen van de rentetarieven en/of hogere commissies om te compenseren voor verminderde winst op hypotheken.